Novedades normativas en el sector inmobiliario y urbanístico

En relación a las novedades normativas en al sector inmobiliario y urbanístico destacan, entre algunas de ellas, las siguientes:

I.       Planificación Urbana – Plan Regulador

En consideración a los dictámenes N°25.581/2019, N°25.681/2019 y N°25.690/2019, de la Contraloría General de la República, se estimó necesario modificar las circulares DDU 407 y 411, y dejar sin efecto la Circular DDU 409.

Modifica la Circular DDU 409 referida a la interpretación del artículo 3.1.3. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), respecto a los efectos de la fusión de terrenos y otorgamiento de permisos en el predio resultante de la fusión, que supuso un anteproyecto que consideró edificaciones con recepción definitiva o con permisos de edificación vigentes, en el sentido de precisar que las peticiones de los terrenos en que se solicita la fusión deben ser objeto de pronunciamientos particulares ya que, conforme a la normativa vigente, corresponden a actuaciones diferentes, con diversas exigencias y finalidades. También precisa que, en el caso que se otorgue un nuevo permiso de edificación, la Dirección de Obras Municipales podrá otorgarlo con la misma fecha en que se archive el plano de fusión en el Conservador de Bienes Raíces, sin que medie entre ambas gestiones un tiempo en el que las obras no se encuentren bajo el amparo de un permiso de edificación. Sin embargo, en el caso que no se otorgue con la misma fecha, podrá dársele efecto retroactivo al acto administrativo, pero de forma excepcional, lo cual deberá examinar la autoridad encargada en cada caso conforme a sus particularidades.

Respecto a la modificación de la Circular DDU 411, se deja sin efecto su numeral 3, el cual  indicaba que lo dispuesto en el artículo 28 sexies de la Ley N°21.078 –que encomienda reglamentar en la OGUC, la actualización de los Instrumentos de Planificación Territorial (IPT) en un plazo no mayor a diez años–, se encuentra vigente, y que la circunstancia de que el reglamento respectivo no esté dictado, no impide el cumplimiento de dicha obligación, pues la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), prevé un procedimiento aplicable a las modificaciones que es compatible con las actualizaciones de los IPT que mandata la Ley N°21.078, forma en la que se procederá en tanto la OGUC no reglamente la disposición en comento.

En tanto a la DDU 409, sobre factibilidad de acceder por pasaje a equipamiento cedido en virtud del artículo 70 de la LGUC, se deja sin efecto.

  • Instruye sobre la postergación de permisos de subdivisión, loteo o urbanización predial y de construcciones, de acuerdo a las disposiciones contenidas en el artículo 117 de la LGUC, en relación con lo señalado en el artículo 3° de la Ley N°21.202 del Ministerio del Medio Ambiente, que modifica diversos cuerpos legales con el objetivo de proteger los humedales urbanos (Circular Ordinario 427, DDU 444 de 28 de octubre de 2020)

Se instruye a las Secretarías Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo (SEREMI MINVU) sobre la postergación de permisos de subdivisión, loteo o urbanización predial y de construcciones en el contexto de una solicitud de reconocimiento de la calidad de humedal urbano ante el Ministerio del Medio Ambiente, de acuerdo a lo señalado en el inciso primero del artículo 3° de la Ley N°21.202. En este sentido, señala que a las SEREMI MINVU les corresponderá emitir un informe previo y favorable, respecto de la postergación de la entrega de permisos de subdivisión, loteo o urbanización predial y de construcciones, que una municipalidad proyecte realizar en el contexto de esta solicitud de reconocimiento.

Se establecen lineamientos y criterios de evaluación que debe cumplir el oficio de la municipalidad, dirigido a la SEREMI MINVU, sobre un sector o sectores específicos en que se pretenda postergar permisos, para la elaboración de dicho informe previo y favorable. También se establecen directrices en relación a la postergación de permisos y su prórroga.

 

II.     Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental

Atendidas las diversas consultas recibidas por la DDU respecto a esta materia, se ha estimado pertinente emitir esta Circular.

Al respecto se aclara que un permiso de edificación puede ser otorgado a proyectos antes de obtenerse la Resolución de Calificación Ambiental (RCA) respectiva, ya que, atendida su naturaleza, el permiso de construcción no puede considerarse como ejecución de obra. Sin embargo, al momento de otorgar la recepción definitiva de la obra, la Dirección de Obras Municipales respectiva debe requerir la correspondiente RCA favorable del proyecto en cuestión. A este respecto, es pertinente expresar que el artículo 25 bis de la Ley N°19.300 no distingue entre recepción definitiva total o parcial de una obra, y al amparo de la normativa vigente, ambas producen el mismo efecto respecto del todo o parte de la obra que se recibe. En ese marco, para que se otorgue la recepción definitiva parcial de obras, también es condición que el propietario acredite haber obtenido la RCA favorable correspondiente.

III.    Disposiciones Generales

Se ha estimado necesario precisar que respecto de las prórrogas de los plazos que deben cumplir las Direcciones de Obras Municipales, será necesario un acto administrativo fundado que las habilite, teniendo en especial consideración la necesidad de resguardar la salud de los servidores públicos y de la población, así como el deber de no interrumpir las funciones indispensables para el bienestar de la comunidad. Pero, en cuanto a las suspensiones de los plazos establecidos en los artículos 1.4.9.; 1.4.11; 1.4.17. y otros de la OGUC, y otros plazos de la LGUC, que sean aplicables a los particulares o requirentes ante las Direcciones de Obras Municipales, estos se encuentran suspendidos, desde la publicación del Decreto N°4 de 2020 del Ministerio de Salud, siendo innecesaria la dictación de un acto administrativo que la habilite, toda vez que dicha prerrogativa va en beneficio del administrado, no permitiéndose la discrecionalidad de su aplicación al Director de Obras Municipales.

Se emite esta Circular DDU con el fin de modificar la Circular DDU 165 que distribuye los formularios únicos nacionales, en relación a cada actuación que los interesados realizan ante las Direcciones de Obras Municipales, en atención a los cambios normativos y jurisprudencia administrativa vigentes.

Por lo anterior, reemplaza el grupo 2 «Formularios de Permiso de Edificación», por los que se indica en la referida Circular DDU.

La presente Circular aborda en términos generales las exigencias que derivan de la Ley N°20.958 que establece un Sistema de Aportes al Espacio Público, relacionadas con las mitigaciones directas y los aportes al espacio público, haciendo especial énfasis en estas últimas.

Se regulan aspectos generales de la Ley N°20.958 respecto a las reglamentaciones asociadas, fecha a partir de las cuales comienzan a ser exigibles las nuevas obligaciones, y principios de esta ley. También explica las dos obligaciones dispuestas en esta ley –las mitigaciones directas y aportes al espacio público–, que deben cumplir los proyectos que generen crecimiento urbano.

Por último, modifica y deja sin efecto las circulares que indica.

Esta circular tiene por objeto instruir sobre el marco legal y reglamentario de los Planes de Inversiones en Infraestructura de Movilidad y Espacio Público (PIIMEP) de nivel comunal e intercomunal, en conformidad a los artículos 176, 177 y 178 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, y el Decreto Supremo N°14 de fecha 22 de febrero de 2018, que modifica la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, introduciendo los artículos 2.8.1. y 2.8.2., que reglamentan los singularizados PIIMEP.

Se incorpora, adicionalmente, la opinión técnica de la Dirección de Desarrollo Urbano,  sobre aquellos aspectos legales no regulados en la normativa señalada, recomendando un marco metodológico para la confección de los Planes de Inversiones en Infraestructura de Movilidad y Espacio Público, que deberá ser revisado por cada municipalidad, observando y utilizando la metodología de confección del PIIMEP que la administración activa del Estado considere pertinente, según su propia realidad territorial y capacidad técnica.


“El presente Boletín no constituye asesoría legal y el estudio Guerrero Olivos no será responsable por actos u omisiones de terceros basados en la información contenida en él”.

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