Integración urbana e incentivos urbanísticos: 10 años de historia

Una de las grandes discusiones urbanísticas de la última década ha sido sin duda la posibilidad de que los instrumentos de planificación territorial, en especial, los Planos Reguladores Comunales (PRC) e Intercomunales (PRI), pudiesen establecer beneficios a cambio de la ejecución de determinado tipo de obras o de mejoramientos de los proyectos en relación con el espacio público.

En efecto, el año 2009 la Contraloría General de la República (CGR) observó este tipo de regulaciones en una modificación que se realizó al PRC de La Serena, señalando que ni la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) ni su Ordenanza “contempla la posibilidad de que los planes reguladores comunales establezcan beneficios de la naturaleza indicada” (Dictamen N° 54.958 de 2009).

Este pronunciamiento se repitió a lo largo de la década en los PRC de Coquimbo (2010), Curicó (2010), Providencia (2013), Quinta Normal (2014), PRI de Valparaíso, Borde Costero (2015) y Santiago (2017), entre otros. Así, el establecimiento de beneficios para determinados proyectos, tales como aumento en la constructibilidad, altura, coeficiente de ocupación y densidad bruta máxima de los proyectos a cambio de realización de obras de mejoramiento de espacio público, tendido subterráneo, destinos exclusivos o renovación urbana fue sistemáticamente objetado por la CGR, generando una incertidumbre en una serie de proyectos que se acogían a las normas de los respectivos PRC.

Así, el año 2016 se dictó la Ley N° 20.958, que establece un sistema de aportes al espacio público, introduciendo los artículos 183 y 184, entre otros, a la LGUC (Ley N° 20.958). A través de estas modificaciones se reconoció expresamente la posibilidad de que los PRC puedan otorgar incentivos en las normas urbanísticas aplicadas en su territorio, “condicionados al desarrollo de espacios públicos o al mejoramiento de los ya existentes, a la materialización, reparación o mejoramiento de equipamientos públicos, a la instalación o incorporación de obras de arte en el espacio público o al cumplimiento de otras condiciones que induzcan o colaboren en el mejoramiento de los niveles de integración social urbana”.

Pues bien, la discusión que parecía zanjada se volvió a abrir el año 2018 con la dictación de la Ley N° 21.078, más conocida como Ley Caval, que en su artículo 5 declaró, interpretando la LGUC, que eran válidos los incentivos contemplados en los PRC o PRI con anterioridad a la Ley N° 20.958. A ello le siguió la Circular DDU N° 413 de 2018, la que señaló que, al no existir distinción en la Ley N° 21.078 entre el tipo de incentivos que se validaban retroactivamente, se debía entender que eran todos y cada uno de aquellos existentes en los distintos PRC y PRI.

Lo anterior conllevó a que la CGR, el 25 de febrero de 2019, se pronunciare sobre esta materia, señalando al efecto que a la luz de sus pronunciamientos, los términos empleados en el artículo 5° de la Ley Caval y los principios de supremacía constitucional, se debía entender que dicho artículo no validaba pura y simplemente todos los incentivos existentes en los distintos instrumentos de planificación, sino que solo aquellos que se ajusten a lo dispuesto en la Ley N° 20.958, es decir, cuando los proyectos contemplen mejoras en el espacio público o que colaboren con los niveles de integración social urbana.

Sin perjuicio de lo que ha ocurrido en los últimos 10 años, se puede destacar un elemento que recientemente ha tenido su primer desarrollo a nivel de planificación urbana, esto es, la posibilidad de otorgar beneficios en normas urbanísticas para proyectos que busquen o colaboren en el mejoramiento de niveles de integración social urbana. En efecto, la mayoría de los beneficios que eran incluidos en los PRC y PRI decían relación con mejoramiento de espacio público, sin que la integración social a nivel de proyecto fuese considerada por estos mecanismos. Ello cambió con la dictación de la Ley N° 20.958, al buscar que estos incentivos se dirigiesen en ese aspecto.

De esta manera, el PRC de San Joaquín ha sido pionero en contemplar incentivos urbanísticos para fomentar la integración social, el cual fue aprobado el 24 de octubre del año 2019. Este establece en su artículo 8 que todo proyecto que contemple un porcentaje de a lo menos 20% del total de las viviendas obtenidas destinadas a viviendas sociales o viviendas que cuenten con los requisitos para obtener subsidios habitacionales del Estado podrá acceder a un porcentaje de aumento en el coeficiente de constructibilidad y la densidad bruta máxima del proyecto.

Creemos que más allá de las distintas situaciones que se han dado respecto del ámbito de aplicación de estas normas, las cuales son necesarias para dar seguridad jurídica a las personas, este es un ejemplo de normativa bien aplicada, pensada en el desarrollo más equitativo de nuestras ciudades y en fomentar la integración social que necesita nuestro país. Es de esperar que la próxima década no sea la de las interpretaciones y discusiones jurídicas, sino la del trabajo legislativo, municipal y regional para dotar de más y eficientes incentivos normativos para que todos los actores de la industria puedan aportar de mejor manera en la construcción de las ciudades que queremos.

* José Gabriel Undurraga Martínez y Santiago Bustos Plass son abogados de Guerrero Olivos.

Fuente: El Mercurio Legal
10 de enero de 2020

José Gabriel Undurraga
Socio de Guerrero Olivos

Santiago Bustos
Asociado de Guerrero Olivos

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